Субаренда — распространенный способ передать помещение или другое имущество во временное пользование третьему лицу, когда объект уже взят в аренду.

Однако прежде чем сделать это, важно разобраться в правилах и договоренностях, поскольку такая передача возможна только при соблюдении условий закона и исходного договора.

Что такое субаренда и как она соотносится с основной арендой

Субаренда (поднаем) означает, что наниматель (арендатор) сдает уже нанятое имущество другому лицу на срок, который не может быть дольше срока основной аренды. Это ключевой принцип: субаренда всегда «привязана» к базовому договору и не может существовать автономно дольше него.

Закон прямо подчеркивает ограничение по сроку: договор о передаче имущества другим лицам нельзя заключать на период, превышающий срок договора найма. Тем самым закрепляется зависимость субаренды от первоначального соглашения.

Согласие наймодателя: обязательное условие и его оформление

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса, наниматель вправе сдавать имущество в поднаем (субаренду) только с согласия наймодателя. Это означает, что одного желания арендатора недостаточно: закон ставит передачу третьему лицу в зависимость от разрешения собственника (или иного наймодателя).

При этом согласие должно быть оформлено письменно и удостоверено нотариально — так подтверждается его документальная достоверность. Наличие такого оформления выступает доказательством того, что наймодатель действительно разрешил субаренду.

Какие действия с правами арендатора допускаются и кто отвечает перед наймодателем

Наряду с субарендой ст. 551 ГК предусматривает и другие варианты распоряжения правами нанимателя — если законодательные акты не устанавливают иного. Важно, что в большинстве таких случаев ответственность перед наймодателем сохраняется за нанимателем: то есть по базовому договору именно он остается отвечающей стороной.

Исключение прямо выделено отдельно: при перенайме (когда права и обязанности по договору найма передаются другому лицу) действует иной подход по ответственности, однако во всех перечисленных ниже случаях, кроме перенайма, ответственным перед наймодателем остается наниматель:

• сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду);
• передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем);
• предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать права в залог;
• вносить права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и акционерных обществ либо в качестве взноса в производственный кооператив.

Как устроен договор субаренды и что происходит при прекращении или недействительности основной аренды

По своему содержанию, условиям заключения и исполнению договор поднайма фактически повторяет логику договора имущественного найма: правила об аренде применяются к субаренде, если законодательные акты не устанавливают специальных исключений. Это означает, что к субарендным отношениям в целом подходят те же требования, что и к обычной аренде.

Однако зависимость от основного договора проявляется особенно ясно в ситуациях, когда базовая аренда прекращается или признается недействительной. Так, ст. 560 ГК указывает: если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение основного договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма.

Еще жестче правило действует при недействительности основной аренды. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным Кодексом, является недействительным, то заключенный на его основе договор поднайма считается ничтожным. Иными словами, при недействительной базовой аренде субаренда юридически не порождает правовых последствий.