Аренда — один из самых распространённых способов временно пользоваться чужим имуществом за плату. Чтобы такие отношения не превращались в спор «кто что обещал», закон и договор заранее фиксируют, что именно передаётся, в каком состоянии и на каких условиях. Ниже — цельная картина того, кто такой арендатор, как устроен договор имущественного найма и какие основные права и обязанности возникают у сторон по правилам Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Кто такой арендатор и что считается арендой
Арендатор (наниматель) — это физическое или юридическое лицо, которое по договору имущественного найма получает имущество во временное пользование за оговорённую плату. Речь может идти как о движимых вещах (например, технике), так и о нежилой недвижимости: складах, офисах, предприятиях и других подобных объектах.
Сам договор аренды (имущественного найма) относится к гражданско-правовым договорам и заключается между собственником имущества (наймодателем, арендодателем) и тем, кто хочет временно владеть и пользоваться этим имуществом. В основе договора — обязательство наймодателя предоставить имущество за плату во временное владение и пользование.
При этом закон прямо указывает: в случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом РК, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом.
К имущественному найму относятся также лизинг, прокат и другие договоры, где имущество передаётся за плату во временное пользование.
Как договор «становится договором»: предмет и срок
Чтобы договор аренды считался заключённым, в нём должны быть сведения, которые позволяют точно установить имущество, подлежащее передаче нанимателю. Иначе говоря, объект аренды должен быть идентифицируем.
Если таких данных нет, условие об объекте считается несогласованным сторонами, а сам договор — незаключённым.
Важное значение имеет и срок. Если договор имущественного найма подписан без указания срока, он рассматривается как заключённый на неопределённый срок.
Форма договора: когда достаточно устной договорённости, а когда нужна письменная
Правила о форме договора в аренде зависят от срока и состава участников. Договор имущественного найма на срок более одного года должен быть заключён письменно. Письменная форма требуется также всегда, если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, независимо от длительности аренды.
Одновременно закон оставляет возможность для более простого оформления: договор между гражданами на срок до одного года включительно может быть заключён устно.
Отдельная ситуация — когда договор аренды предусматривает, что впоследствии право собственности на имущество перейдёт к нанимателю. В таком случае договор должен быть оформлен в той форме, которая предусмотрена для купли-продажи соответствующего имущества.
Передача имущества: состояние, принадлежности и документы
На наймодателе лежит обязанность передать имущество нанимателю в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи. Обычно имущество сдаётся вместе со всеми принадлежностями и документами, которые к нему относятся: например, подтверждающими комплектность, безопасность, качество, а также регламентирующими порядок эксплуатации. Иной порядок возможен, только если он прямо предусмотрен договором.
Если принадлежности и документы не переданы, но без них наниматель не может пользоваться имуществом по назначению либо в значительной мере теряет то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, у него появляется выбор: потребовать передачи этих принадлежностей и документов или расторгнуть договор.
Закон закрепляет и ситуацию с нарушением сроков передачи. Если наймодатель не предоставил имущество в срок, указанный в договоре, а при отсутствии такого срока — в разумный срок, наниматель может истребовать имущество по правилам статьи 355 Гражданского кодекса либо потребовать расторжения договора.
Обязанности нанимателя и вопрос платы
После получения имущества наниматель должен использовать его в соответствии с условиями договора. Если в договоре такие условия не прописаны, ориентиром становится назначение имущества.
Кроме того, по общему правилу наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, делать за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по содержанию. Иные варианты возможны, если они установлены законом или самим договором.
Цена аренды также не является «раз и навсегда» неизменной в любой ситуации. Наниматель вправе потребовать соразмерного уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились — при условии, что законодательные акты не предусматривают иное.